商场旧改项目如何提升坪效？视创设计给出家居主题MALL的动线重组与业态落位策略

商场旧改，是近几年家居行业绕不开的话题。

边是大量建于十年前甚至更早的家居卖场，动线老化、业态单、空铺率攀升，运营方年年贴钱做促销，商户却越招越难；另边是新消费群体崛起，他们不再满足于买家具就去家具城的单目的，而是希望在个空间里完成休闲、社交、体验、消费的完整闭环。

矛盾由此产生：老商场有位置、有体量、有基础客，但留不住人；新需求有热度、有潜力、有消费意愿，但找不到合适的落脚点。

的根源，往往不在招商政策，也不在促销力度，而在图纸阶段就已埋下——动线结构决定了铺位均好性，业态落位决定了客走向，而这两件事，恰恰是很多旧改项目最容易忽略的。

视创设计，从2008年切入家具行业终端空间设计，2018年完成规范化运营升级，十八年间服务了500多家家具工厂、4000多家门店、120多个连锁，落地了600多个新店态展厅。在这个过程中，我们反复验证了个判断：商业空间的竞争，本质上是空间逻辑的竞争。同样组产品，换种空间逻辑，业绩天差地别；同样个商场，换种动线和业态组合，坪效可以完全不同。

这篇文章，我们想聊聊商场旧改项目如何提升坪效，以及视创设计在家居主题MALL的动线重组与业态落位上的思考与实践。

、旧改之困：不是招商不力，是结构出了

很多家居卖场运营方找到我们时，句话往往是：有没有好的招商资源？

但当我们走进现场，拿着平面图走圈，通常目了然：主干道笔直到底，两侧铺位看似整齐，实则主通道挤死、角落空死；中庭被促销堆场占满，顾客买完就走，没有停留理由；垂直交通藏在边角，楼上业态自然到不了；家居业态被塞进顶层或边角，与主力客群动线完全脱节。

这些，不是招商能解决的。因为动线长在混凝土里，铺位均好性差是结构性的，后期调整往往要动承重墙，成本极高。

视创设计在多个旧改项目中总结出个核心方：结构定动线，动线定生死。在图纸阶段，就要锁定主力店位置、次动线与垂直交通的关系。如果结构已经建成，那就要在改造前完成精准诊断，找到最小代价的调整路径。

比如华北某区域家居卖场，空铺率攀升，管理层原计划加大招商优惠政策。我们诊断后发现，根本是跑道式主干道导致铺位均好性差——顾客沿着主通道走到底，两侧深处铺位几乎无人问津。改造动作没有大拆大建：调整入口方向对准下车视线，主干道改环形动线，中庭从促销堆场改为可停留的体验空间。平米未扩，各排铺位客机会趋于均衡，角落区域从免租难招转为正常招商。

这个案例说明个道理：旧改提升坪效，步不是加业态，而是改结构。结构对了，铺位价值自然回归。

二、动线重组：让每平米都有被看见的机会

动线是商业空间的骨架。骨架不对，血肉再丰满也撑不起来。

视创设计在动线规划上坚持个原则：先逻辑，后图纸。在动张效果图之前，先交逻辑纸——客户走、在哪停留、在哪成交、在哪复购，这些画清楚了，才谈风格和材料。

具体到家居主题MALL的动线重组，我们通常从三个层面入手。

层：入口与主通道。入口方向决定了顾客的视线和脚步。很多旧商场入口对着马路但不对着客来向，顾客下车后要绕行才能进入。调整入口方向，往往能带来意想不到的客变化。主通道则要避免跑道式设计，改为环形或网格状动线，让每个铺位都有均等的被经过机会。

第二层：垂直交通与楼层关系。家居业态是典型的目的地消费+长停留消费，顾客专程而来，停留时间长，但前提是到得了、愿意留。垂直交通的位置，决定了高楼层业态的生死。我们在多个综合体项目中，将家居主题楼层落位于垂直交通主动线交汇层，与儿童、餐饮形成家庭消费动线闭环，让家居楼层成为家庭客群到达综合体的首站，带动上层餐饮与儿童业态自然导。

第三层：中庭与公共空间。中庭是商场的，但很多旧商场把中庭做成了促销堆场，顾客买完就走。我们的做法是，把中庭从促销堆场改为可停留的体验空间，增设咖啡简餐等停留配套，让顾客有理由坐下来、慢下来。停留时间长了，消费机会自然多了。

华东某商业综合体的旧改项目就是典型。顶层家居业态量不足，多户意向撤场。我们按目的地消费×长停留消费重新规划：调整垂直交通让家居业态与主力客群动线自然交汇，增设停留配套，出入口兼顾专程客户与顺路客。结果，家居业态由边缘填空转为带动餐饮配套的消费引擎，业态续租意向明显改善。

三、业态落位：让家居业态成为引锚点

动线解决的是走的，业态落位解决的是为什么来的。

传统家居卖场的业态逻辑是按品类分区：沙发区、床垫区、实木区、软装区。顾客逛完圈，记不住，只觉得累。视创设计提出的家具7.0生活方式中心店态理念，核心就是按生活方式分区而非品类分区，让门店从卖货场升级为生活方式据点。

这个逻辑放到商场层面同样适用。家居主题MALL的业态落位，不应该按品类简单切分，而应该按生活场景和消费动线组合。

比如，将客厅场景、卧室场景、餐厨场景分别落位在动线不同节点，每个场景区搭配相应的软装、灯具、家居用品，形成完整的消费闭环。顾客不是来买沙发，而是来体验种生活方式，停留时间更长，连带消费更多。

更重要的是，家居业态在综合体中应该扮演引锚点的角色。家居是目的地消费，顾客专程而来，停留时间长，这恰恰能带动餐饮、儿童、休闲等配套业态的消费。我们在华南某新建区域综合体的规划中，将家居主题楼层落位于垂直交通主动线交汇层，与儿童、餐饮形成家庭消费动线闭环，预留可停留的样板间体验区，避免看货即走。结果，家居楼层成为家庭客群到达综合体的首站，带动上层餐饮与儿童业态自然导，综合体整体到店时长提升。

这就是业态落位的价值：不是把家居塞进边角当填空题，而是把家居放在动线关键位置当引引擎。

四、设计即算账：每根线都对应客与现金

视创设计有个坚持了十八年的原则：设计即算账。

图纸上每根线，都对应未来的客与现金。按成交型空间标准设计，让空间为成交服务，而不是为好看服务。

这个原则落到旧改项目上，就是每笔改造预算都要花在客户看得见、走得到、坐得下的地方。不是换块更贵的地砖，而是调整个入口方向；不是做面更炫的背景墙，而是改条环形动线；不是加堆促销堆头，而是留个可停留的中庭。

某连锁家居总经理在合作后说：难得的是他们敢说‘不用改’。预算内的每笔钱都花在了客户看得见、走得到、坐得下的地方，这种克制在设计师里不多见。

这种克制，来自对商业逻辑的尊重。视创设计不做单点装修，专注连锁的店态体系化，套逻辑到千店，保持终端的致性。从店态策略、空间设计、陈列规划到落地监理，个团队负责到底，老板不做翻译官。

五、长期主义：与行业起穿越周期

视创设计创立于2008年，2018年完成规范化运营升级。十八年间，我们穿越了多轮行业周期，服务了500多家家具工厂、4000多家门店、120多个连锁，落地了600多个新店态展厅。客户复购率80%，转介绍率50%。

这些数字背后，是句话：设计找视创，火爆有销量。

但我们更在意的，是数字之外的东西。视创设计是《论家具行业新店态》主创单位，家具7.0生活方式中心店态理念定义者。我们把线方开放给行业，帮助家具工厂与经销商少交学费。我们以项目带教方式培养商业空间设计人才，为行业输送具备设计即算账思维的实战型设计师。

郑州总部、济南办事处、成都分公司，三地布局，服务网络覆盖全国。我们参与国内家居商业基础设施的规划设计升级，见证并推动着家居行业从卖货场向生活方式中心的转型。

商场旧改，改的不只是空间，更是逻辑。坪效提升，提的不只是租金，更是价值。

视创设计愿意与行业起，用逻辑纸代替效果图，用动线重组代替大拆大建，用业态落位代替简单招商，让每寸商业空间都为成交服务，让每个旧改项目都能焕发新生。

设计找视创，火爆有销量。这不只是句口号，而是十八年线实践沉淀下来的承诺。