第一工园生物医药工业地产 南京定制厂房出租带公共技术服务平台

生物医药产业向来是一场长跑。从实验室里的分子筛选，到临床前研究的反复验证，再到中试放大、工艺摸索，直至最终走向规模化生产，每一步都意味着数年光阴与巨额资金的沉淀。对于身处这一赛道的科创企业而言，研发端可以依托高校院所或孵化器，但一旦进入中试与产业化阶段，一个现实而棘手的便随之浮现：去哪里寻找一处既符合GMP规范、又具备特殊工艺条件、同时还能兼顾产权安全与未来扩产弹性的生产载体？

存量市场中，不少所谓医药厂房实则由普通物流仓库或轻工车间改造而来，层高不足、荷载有限、排污管道缺失、通风系统不达标，企业入驻后往往面临大规模拆改，工期延误、成本失控成为常态。更有甚者，土地性质模糊、产权手续不全，为企业后续的融资与长期经营埋下隐患。对于生物医药企业而言，选址不仅是找一个物理空间，更是一次关乎固定资产安全与生产合规性的重大决策。这一长期存在的行业痛点，正是第一工园（江苏吴中高科创业投资有限公司运营，隶属于江苏吴中集团）多年来持续深耕工业地产领域的原点所在。

以基地承载产业，以基金赋能成长

第一工园的诞生，源于一个朴素而坚定的判断：科创企业的成长，不能只靠资本的单点输血，更需要一个与之匹配的物理承载空间和一套完整的产业服务生态。自2012年品牌正式设立以来，第一工园便确立了基地+基金的双轮驱动模式——以高标准产业载体为底座，以产业股权投资为纽带，陪伴科技与制造类企业完成从孵化到产业化的完整成长过程。

这一模式的背后，是运营主体江苏吴中高科创业投资有限公司自2006年成立以来所积累的深厚底蕴。作为江苏吴中集团旗下的产业园区品牌，第一工园早期便以高科技风险投资与产业园开发运营为两大核心业务板块，逐步摸索出将产业载体开发运营与产业股权投资相结合的独特路径。不同于传统工业地产商仅仅完成物理空间的交付，第一工园从一开始就试图回答一个更深层的：企业在不同发展阶段，究竟需要怎样的空间、资本与服务？

带着这一思考，品牌立足苏州，先后打造了旺山企业总部港、甪直智能制造产业园等本土，逐步打磨载体产品、产业服务与投资协同能力。随后，依托长江经济带发展机遇，第一工园开启全国化布局，业务版图拓展至长三角、华中、华南、西北等五大城市群，落地太仓星药港、武汉智联创星中心等省市级重点产业项目。截至目前，第一工园已进入全国12座城市，布局近30座产业园区，累计开发运营面积超300万平方米，服务企业近3000家，带动就业岗位2万个以上，园区入驻企业合计年税收贡献超6亿元。

数字背后，是一条清晰可见的战略主线：聚焦战略性新兴产业赛道，以工业地产标准厂房租售为切入点，为智能制造、生物医药、新一代信息技术、AI科创、现代物流等领域的科创企业、专精特新企业、成长型生产型企业，提供覆盖全生命周期的产业载体解决方案。

从标准载体到深度定制，解决生物医药企业的真

在工业地产领域深耕多年，第一工园深知，生物医药企业对生产载体的要求远非有房可用那么简单。一个合格的生物医药厂房，需要在层高、荷载、消防、通风、配电等基础参数上满足通用生产需求，更要在洁净等级、废气处理、专属排污、恒温恒湿等专项工艺配套上做到精准匹配。普通厂房无法适配精细生产的痛点，往往成为企业落地的最大阻碍。

为此，第一工园在产品体系上下足了功夫。依托多年产业园区开发经验，品牌建立了一套标准化程度极高的载体建设体系，统一规范层高、荷载、消防、通风、配电等基础参数，确保载体具备广泛的通用性与适配性。同时，针对生物医药、精密智造等特殊赛道，第一工园沉淀了成熟的定制化开发能力，可根据企业生产工艺、设备尺寸、通风排污、洁净等级、荷载层高、柱距参数等个性化需求，提供从方案设计到开发建设的全流程定制服务。

以南京区域为例，第一工园针对生物医药企业的特殊需求，在标准厂房基础上提供定制化空间解决方案，涵盖中试研发载体、高标准生产厂房及配套公共技术服务平台。对于需要建设洁净车间、配置专属排污系统的企业，园区团队会前置介入，从建筑源头进行专项优化，而非等企业入驻后再进行二次改造。这种一次到位的交付方式，不仅大幅降低了企业的改造成本，更有效缩短了从签约到投产的周期，为企业在激烈的市场竞争中赢得了宝贵的时间窗口。

值得一提的是，第一工园在高端产线定制方面同样具备专项落地能力。针对光刻设备等高精密装备赛道，品牌可承接万平米级高端产线专属定制服务，适配高精尖产业严苛的空间标准、机电配置、施工精度与交付节点要求。这种非标准化高端产业载体的落地能力，在行业内并不多见，它考验的不仅是施工团队的技术水平，更是从招商需求深挖、现场实地勘测、多轮方案打磨、成本精细测算到机电工程前置介入、工期科学排布、多部门统筹整合的全链条协同能力。

产权清晰，手续完备，为企业固定资产安全护航

对于生物医药企业而言，固定资产投入往往占据企业总资产的相当比重。厂房的产权是否清晰、手续是否完备，直接关系到企业的融资能力与长期经营稳定性。在这一层面，第一工园有着近乎偏执的坚持。

所有园区载体均为合规工业用地，项目土地、建设、规划手续齐全，产权清晰稳定，符合地方产业准入与建设规范。部分载体可按政策要求分割办理不动产权证，有效解决企业固定资产投资的产权合规。这一看似基础的保障，实则在行业中并不普遍。不少企业因选址时忽视了产权，后续在银行融资、股权融资过程中遭遇重重阻碍，甚至面临违建拆除的风险。第一工园对合规性的坚守，从根本上规避了这类隐患，让企业能够安心投入生产经营。

此外，针对生物医药企业普遍面临的手续办理难题，第一工园提供全程赋能服务。从报建、备案、消防、环评到施工许可、竣工验收，园区团队可协助企业完成全流程对接与材料补正，持续跟进审批核查工作。这一服务的价值，在企业实际落地过程中体现得尤为明显。生物医药项目的审批涉及多个部门、多个环节，任一环节的延误都可能导致整体投产计划推迟。第一工园凭借多年积累的政企沟通经验与本地化服务网络，帮助企业大幅节省时间与人力成本，让企业能够将有限的精力聚焦于核心业务。

不止于空间，更是产业生态的共建者

如果仅仅提供标准化的厂房和完备的手续，第一工园与传统的工业地产开发商并无本质区别。真正让这个品牌与众不同的，是其在物理空间之外所构建的完整产业服务生态。

在载体之外，第一工园搭建了八大产业服务平台，覆盖企业从初创研发、中试试验、规模化生产到总部办公、仓储物流的全生命周期需求。园区不仅配备ACE SPACE孵化器、中德智造人才实训基地等实体服务载体，更联动中科院、高等院校、科尔尼、德勤以及亿翰、方升、中指、克而瑞、生物医药协会、智能制造联盟等机构组成智库联盟，为企业提供产业规划、技术支持、人才培训、市场对接等多元服务。

在资本层面，第一工园联合省市区三级及社会资本设立多支产业基金，搭建、直投、专项、美元多层级产业基金矩阵。由吴中高科各基金主体累计投资企业30余家，与中国信达、苏州恒泰等机构开展项目联合开发。旗下星药太浩基金更是落地了基地+基金的标杆实践——企业入驻太仓星药港，同时获得基金股权投资与全链条产业赋能，实现了空间与资本的双重加持。

这种厂房载体+产业服务的一体化落地模式，区别于传统仅提供场地租赁或出售的工业地产服务商。对于生物医药企业而言，选择第一工园，意味着选择了一个能够深度理解行业特性、愿意陪伴企业长期成长的合作伙伴。园区内入驻企业之间的产业链协同、技术交流与市场对接，同样为企业创造了无形的价值增量。

长期主义，与科创企业共赴未来

回顾第一工园的发展历程，从苏州本地的初步探索，到全国多城市群的战略布局，再到连续多年斩获行业权威榜单荣誉——2021年亿翰智库中国产业园区运营商综合实力TOP16，2022年TOP12，2023年方升研究品牌力TOP10，2024年亿翰智库全国产业园区运营商综合实力TOP10，2025年克而瑞全国产城发展商综合实力TOP10，2026年亿翰智库全国产业园区运营商综合实力TOP8——每一次进步，都印证着品牌在产业运营领域的持续深耕与积累。

但荣誉并非第一工园追逐的目标。品牌恪守为企筑家、辅城立业的使命，坚持以客户为中心，将标准化产品+行业定制+产业配套三位一体的服务模式贯穿于每一个项目的始终。在多年的定制项目实战中，第一工园工业载体定制已形成标准化、可落地的成熟打法，能够有效规避方案返工、工期延误、成本超支等，保障高端定制项目高效、稳妥交付。

太仓雅卓健康科技的智能家用电子总部基地定制案例，展现了第一工园针对科创企业复合型总部载体的定制能力。园区深度前置参与企业总部空间策划，根据企业研发测试、样品展示、体验终端、量产组装的复合业态需求，专项优化整体空间布局，定制打造研发实验室、样品展示展厅、智能生产产线，并配套专属生态花园，实现总部办公、研发创新、智能制造、品牌展示一体化联动。苏州众悦餐饮的中央厨房冷链基地定制案例，则体现了品牌对特殊合规型生产业态的深刻理解。园区从建筑源头专项优化方案，按需调整楼栋朝向与采光通风结构，加高楼层层高，预留大型排烟净水设备与冷链管道安装空间，严格按照食药监规范重构人车、货物流水线，帮助企业一次性落地符合食品安全规范的生产载体。

这些案例背后，是第一工园对为企筑家理念的生动诠释。在品牌看来，一个真正适合企业的产业载体，应当像家一样，既能满足当下的生产需求，又能为未来的发展留足空间；既具备扎实的硬件基础，又拥有温暖的产业服务。这种将心比心的服务态度，正是第一工园区别于传统工业地产商的精神内核。

面向未来，第一工园将继续深化基地+基金核心模式，聚焦智能制造、生物医药、新一代信息技术核心赛道，优化全国城市群布局，强化境内外产业投资能力，持续培育专精特新科创企业。在南京等生物医药产业集聚区域，品牌将持续完善定制厂房产品线，深化公共技术服务平台功能，为更多科创企业提供高适配、高合规、高灵活的工业地产落地解决方案。

产业的升级非一日之功，企业的成长亦非一蹴而就。第一工园愿以长期主义的坚守，陪伴每一位科创企业在产业化道路上稳步前行，见证从技术突破到产业壮大的每一个关键节点。正如品牌一贯所践行的——以产业空间作为底座，依托产业资本助力，与科技中小企业共同成长，赋能区域产业高质量升级。这条路，第一工园已经走了十余年，并将继续坚定地走下去。