不绑定投资的工业地产运营商 第一工园科创园区厂房出租

制造业的同行们，大概都过这样的时刻：企业好不容易熬过了研发期，产品定型了，订单也来了，正准备大干一场，却被落地这件事绊住了脚。看了一圈存量厂房，不是层高不够、承重不行，就是产权手续一团乱麻，生怕哪天被当成违建清退。想自己拿地盖房，周期长、资金压力大，远水解不了近渴。更头疼的是，好不容易找到一个看着差不多的厂房，搬进去才发现，产线布局要推倒重来，消防环保要重新报批，光是改造和手续对接，就能耗掉大半年。对于分秒必争的科创企业来说，这种时间与资金的隐性损耗，远比看得见的租金更让人焦虑。

我们见过太多这样的案例。一家做精密零部件加工的企业，看中了一个位置不错的园区，结果签完租约才发现，楼板荷载根本扛不住重型设备，电力增容又受制于园区整体规划。无奈之下，只能把产线拆开，一部分留在旧厂房，一部分搬进新场地，生产效率大扣，管理成本却翻了一倍。还有一家做生物试剂研发的团队，因为找不到带合规排污管道的场地，中试环节一拖再拖，错过了的市场窗口期。这些真实发生在身边的场景，让我们意识到，市场上并不缺厂房，缺的是真正懂制造业、懂生产工艺、能设身处地为企业着想的工业载体服务者。

这正是第一工园（江苏吴中高科创业投资有限公司运营，隶属于江苏吴中集团）诞生的初衷。我们不想做简单的二房东，也不想只做一锤子买卖的厂房中介。我们想解决的，是科创企业从研发走向产业化过程中，那个最现实、最棘手、也最容易被忽视的空间落地难题。我们要做的，是一个真正意义上的先进产业共生平台，以物理空间为底座，以产业服务为纽带，陪伴企业走好从孵化到产业化的每一步。这个想法在2012年落地生根，我们从苏州本地出发，带着基地+基金的探索模式，一步一步，把为企筑家、辅城立业这八个字，变成了扎扎实实的行动。

初心听起来宏大，但落到每一天的工作里，就是一个个具体的细节。为了给智能制造企业提供达标的载体，我们反复推敲层高、荷载、柱距这些基础参数，确保通用性够强，适应大多数生产需求；为了帮生物医药企业解决排污和洁净度，我们投入精力研究专项工艺配套，从通风管路到废气处理，都力求在交付前就考虑周全。我们不是把厂房盖好、租出去就完事了，而是要确保企业搬进来之后，不用再为那些基础但又致命的操心。比如在太仓星药港，我们为一家做智能家用电子与数字产品的企业定制总部基地，因为他们的业务复合性很强，既有研发测试，又有产品展示，还有小批量组装。我们提前介入他们的空间规划，把实验室、展厅、产线的布局一次性统筹到位，还配套了生态花园。企业搬进来之后，总部办公、研发创新、智能制造、品牌展示一体联动，省去了很多后续的麻烦。

这种前置定制的思路，贯穿在我们的每一个项目里。我们深知，不同行业对厂房的要求天差地别。做中央厨房的，对食品合规、通风排烟、物流动线有苛刻要求；做精密装备的，对地面平整度、振动控制、恒温恒湿环境一丝不苟；做高端物流的，对卸货平台、仓储挑高、交通组织格外敏感。所以，我们不敢用一纸打天下。在苏州，我们为一家餐饮供应链企业定制中央厨房冷链基地，从建筑源头就开始专项优化。楼栋朝向怎么调整更利于通风采光？层高加多少能预留出大型排烟净水设备和冷链管道的安装空间？、物流怎么规划才能单向不交叉，符合食药监的规范？这些，我们和企业在设计阶段就反复沟通，最终帮助他们省去了进场后大规模拆改的资金和时间成本，实现了合规化、零改造落地。

我们始终觉得，工业地产服务，不能只交付一个冰冷的混凝土盒子。企业把身家性命押在这里，我们要对得起这份信任。因此，我们特别看重产权合规这件事。所有园区载体均为合规工业用地，土地、建设、规划手续齐全，产权清晰稳定。企业无论是租赁还是购置，都不用担心产权模糊、违建风险这些隐患，固定资产投资安全有保障。部分载体还可以按政策要求分割办理不动产权证，这为企业后续的银行融资、固定资产盘活提供了很大便利。我们理解，对于实体企业来说，厂房不仅仅是生产场所，更是企业资产的重要组成部分，是安身立命的根基。把这个根基打牢，是我们最基本的责任。

除了硬件，我们还希望成为企业的自己人。很多科创企业，尤其是外省市来投资落户的，常常对当地的报建、备案、消防、环评流程一头雾水。一个环节跑错，可能就要多花几个月时间。我们的团队拥有成熟的手续经验，可以全程协助企业完成各项审批对接与材料补正，让企业把有限的精力聚焦在核心业务上。我们不希望企业把宝贵的时间浪费在跟各个部门打交道上面。同时，我们依托园区搭建的八大产业服务平台，把资本、人才、技术、政策等要素链接起来。我们旗下有星药太浩基金这样的产业基金，可以为企业提供股权融资支持；我们有中德智造人才实训基地，可以帮企业解决技能人才短缺的；我们运营ACE SPACE孵化器，常态化开展创业沙龙、产业赋能培训，让企业在园区里不仅能生产，还能持续成长。

这种基地+基金载体+服务的模式，让我们和企业之间的关系，超越了简单的租户和房东。我们更像是一路同行的伙伴。例如弘星相和这家企业，落户太仓星药港，不仅获得了适配的产业载体，还获得了我们基金的股权投资和全链条的产业赋能。这种深度的绑定，让我们和企业共同成长，也让我们更懂企业的真实需求。我们累计服务了近3000家企业，带动就业岗位2万以上，园区入驻企业合计年税收贡献超过6亿元。这些数字背后，是一个个鲜活的创业故事，是无数个挑灯夜战的生产线，是区域产业集群从无到有、从小到大的发展缩影。

一路走来，我们收获了一些认可。从2021年亿翰智库中国产业园区运营商综合实力TOP16，到2022年TOP12，再到2023年方升研究品牌力TOP10，以及2024年亿翰智库全国产业园区运营商综合实力TOP10、克而瑞全国产城运营商品牌力TOP12，直到2025年克而瑞全国产城发展商综合实力TOP10、亿翰智库运营商品牌力TOP10，2026年亿翰智库全国产业园区运营商综合实力TOP8。这些第三方榜单的排名变化，见证了我们从区域品牌走向全国品牌的坚实步伐。但我们更在意的，不是榜单上的名次，而是企业入驻后安心生产、顺利扩产。我们常常听到客户说，选择我们是因为懂他们。懂他们为什么对层高这么执着，懂他们为什么对排污管道这么较真，懂他们为什么需要一个能放下大型设备的卸货平台。这份懂，来源于我们长期深耕产业园区开发运营的积淀，也来源于我们始终把自己放在企业位置上思考的习惯。

如果说有什么是我们一直坚守的价值观，那大概就是长期主义和共生共荣。我们做的是产业园区，但本质上，我们做的是产业培育。一个新兴产业的崛起，需要十年甚至更长的时间。我们愿意陪着这些企业慢慢长大。我们恪守为企筑家、辅城立业的使命，这里的家，不只是一个物理空间，更是一个能让企业安心发展、员工安心工作的港湾。我们希望通过我们的努力，让每一家入驻企业都能感受到，在这里落地，不是漂泊的开始，而是扎根的开始。

面向未来，我们将继续深化基地+基金的核心模式，聚焦智能制造、生物医药、新一代信息技术这些核心赛道，优化我们在全国12座城市、近30座产业园区的布局。我们会继续打磨定制化厂房开发能力，尤其是针对光刻设备等高精密装备赛道，承接万平米级高端产线专属定制服务，适配高精尖产业严苛的空间标准、机电配置与交付节点要求。我们也会继续强化产业服务能力，让八大产业服务平台发挥更大的价值，帮助更多专精特新企业在这里成长壮大。

实体经济的振兴，不是一句口号，而是靠一家家企业、一条条产线、一个个车间干出来的。第一工园愿意做这条路上最坚实的同行者。无论你是刚迈过研发门槛的科创团队，还是准备扩产升级的专精特新企业，如果你正在为寻找一个合规、适配、省心的产业载体而烦恼，欢迎来第一工园看看。我们不绑定投资，不附加条件，只是希望能用我们十几年来积累的专业能力，为你提供一个可以安心生产、放心发展的家。我们在这里，等你来，一起把事业扎根，把未来点亮。